Temeljem ugovora o pravu građenja investitor gradi određene građevine, najčešće poslovne ili stambeno-poslovne objekte, pri čemu on u cijelosti financira izgradnju svih objekata i pribavlja potrebne dozvole. Pravo građenja je u zemljišnim knjigama evidentirano u korist investitora. Nakon završetka izgradnje, ugovorne strane – investitor i vlasnik zemljišta vrše diobu izgrađenih objekata, odnosno podjelu vlasništva na zemljištu i sve što je sa zemljištem trajno spojeno (novosagrađene građevine). U poreznom smislu radi se o isporukama.
Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (čl. 280.) pravo građenja definirano je kao ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje ovlašćuje svoga nositelja da na površini toga zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, a svagdašnji vlasnik tog zemljišta dužan je to trpjeti. Pravo građenja je u pravnom pogledu izjednačeno s nekretninom. Zgrada koja je izgrađena ili koja bude izgrađena na zemljištu koje je opterećeno pravom građenja pripadnost je toga prava, kao da je ono zemljište. Sukladno čl. 281. navedenog Zakona, nositelj prava građenja je i vlasnik zgrade koja je pripadnost toga njegova prava, a glede zemljišta koje je opterećeno pravom građenja ima ovlasti i dužnosti plodouživatelja.
Nositelj prava građenja dužan je vlasniku zemljišta plaćati mjesečnu naknadu za zemljište u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište, ako nije što drugo određeno.
Obzirom da nositelj prava građenja (investitor) ima vlasničko pravo raspolaganja izgrađenom građevinom, kada istekom prava građenja građevinu ili njen dio prenosi u stvarno vlasništvo vlasnika zemljišta, u poreznom smislu nastaje isporuka. Nadalje, kada vlasnik zemljišta koji sudjeluje u izgradnji građevine unosom zemljišta, prenosi pravo vlasništva nad dijelom zemljišta na nositelja prava građenja – investitora, također dolazi do isporuke, pa se radi o dva prometa. Postavlja se pitanje poreznog tretmana ovih transakcija, odnosno obveze plaćanja poreza na promet kod tih isporuka, kao i naknade koju po ugovoru o pravu građenja ostvaruje vlasnik zemljišta.
Vlasnici zemljišta – fizičke osobe (građani)
U praksi je čest slučaju sklapanja ugovora o pravu građenja između investitora (trgovačkog društva ili obrta), koji je porezni obveznik, te fizičke osobe (građanina) kao vlasnika zemljišta, kako bi investitor mogao izgraditi neke objekte na tom zemljištu. Ugovor se sklapa na određeni rok, a vlasnik zemljišta će ostvariti naknadu u ugovorenom iznosu, primjerice u % od ostvarenih prihoda, po ispunjenju ugovorenih uvjeta. Može li se naknada koju ostvaruje ta fizička osoba smatrati odštetom ili se radi o oporezivom dohotku od imovine i imovinskih prava, prema čl. 27. Zakona o porezu na dohodak? Pravilnikom o porezu na dohodak pojašnjeno je (čl. 40. st. 1.) da se dohotkom od imovine i imovinskih prava smatra dohodak kojeg porezni obveznik ostvari od davanja u zakup ili najam nekretnina i pokretnina u svojem vlasništvu i/ili suvlasništvu, bez obzira na njihovu veličinu, količinu i/ili broj, od vremenski ograničenog ustupanja autorskih prava, prava industrijskog vlasništva, drugih imovinskih prava te od otuđenja nekretnina i imovinskih prava. Dohotkom od imovine smatra se i davanje u podzakup ili podnajam nekretnina i pokretnina te otuđenje posebnih vrsta imovine. Dakle, naknada koju fizička osoba ostvaruje kao vlasnik zemljišta, temeljem ugovora kojim investitoru daje pravo uporabe odnosno građenja na svom zemljištu, ne može se smatrati odštetom, nego dohotkom od imovine i imovinskih prava. Porez na dohodak po toj osnovi fizička osoba može plaćati po rješenju Porezne uprave.
Promet nekretnina - zemljišta i izgrađene građevine
Zgrada koja je izgrađena na zemljištu, koje je opterećeno pravom građenja, pripadnost je toga prava, te se istekom prava građenja ta građevina ili njen dio prenosi u stvarno vlasništvo vlasnika zemljišta, što znači da dolazi do isporuke nekretnina.
Treba napomenuti kako se od 1. siječnja 2015. zemljište u poreznom smislu ne odvaja od građevine koja se na tom zemljištu nalazi te se sukladno tome zemljište oporezuje jednako kao i građevina, neovisno o tome je li za zemljište na kojem se građevina nalazi izdan akt kojim se odobrava građenje ili nije. Zemljištem na kojem se nalazi građevina ili njeni dijelovi smatra se ukupna površina katastarske čestice na kojoj je ona izgrađena. Istekom prava građenja, investitor (koji ima vlasničko pravo raspolaganja izgrađenom građevinom) prenosi građevinu, odnosno njen dio, u stvarno vlasništvo vlasnika zemljišta. Obzirom da se radi o novosagrađenoj građevini, isporuka iste oporeziva je PDV-om sukladno Zakonu o porezu na dodanu vrijednost, naravno ukoliko je investitor u sustavu PDV-a. S druge strane, vlasnik zemljišta koji sudjeluje u izgradnji građevine unosom svog zemljišta, prenosi pravo vlasništva nad dijelom zemljišta na nositelja prava građenja (investitora), čime također dolazi do isporuke. Ako je vlasnik zemljišta fizička (ili pravna) osoba koja nije obveznik PDV-a, isporuka će biti oporeziva prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, kojim je propisano da kada se na promet nekretnina ne plaća PDV, plaća se porez na promet nekretnina. Obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine, a porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugog pravnog posla kojim se stječe nekretnina.
Natrag