Novi Zakon o porezu na promet nekretnina

U sklopu porezne reforme predlaže se donošenje novog Zakona o porezu na promet nekretnina (Zakon) koji bi trebao stupiti na snagu 1.1.2017. Najznačajnije novine koje navedeni Zakon donosi jesu:

  • nova (niža) porezna stopa od 4% (do 31.12.2016. je 5%),
  • naplaćeni iznos poreza na promet nekretnina u cijelosti se smatra prihodom općine/grada gdje se nalazi nekretnina,
  • ukidanje oslobođenja od plaćanja poreza na promet nekretnina radi rješavanja vlastitog stambenog pitanja.

Predmet oporezivanja
Predmet oporezivanja je promet nekretnina tj. svako stjecanje vlasništva nekretnine u Republici Hrvatskoj (RH), i to kupoprodajom, zamjenom, nasljeđivanjem, darovanjem, i drugim načinom. Nekretnine su građevine (stambene, poslovne i sve druge zgrade kao i njihovi dijelovi) te zemljišta (poljoprivredna, građevinska i dr.). Obveznik plaćanja navedenog poreza je stjecatelj nekretnine. Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugoga pravnog posla kojim se stječe nekretnina. Prometom nekretnina ne smatra se stjecanje nekretnine na koju se plaća PDV.

Porezna oslobođenja
Porezna oslobođenja jesu opća oslobođenja te oslobođenja pri unosu nekretnine u trgovačko društvo kao i oslobođenja pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju bez naknade. Tako porez na promet nekretnina između ostalog ne plaćaju:

  • neprofitne pravne osobe registrirane za pružanje humanitarne pomoći po Zakonu o humanitarnoj pomoći (prije samo humanitarne udruge osnovane na temelju posebnog propisa), 
  • bračni drug, potomci i preci te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s primateljem uzdržavanja te od njega stječu nekretnine na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanjuili na temelju ugovora o dosmrtnom uzdržavanju (prije samo na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju),
  • osobe koje razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva stječu posebne dijelove te ili tih nekretnina, neovisno o omjerima prije i nakon razvrgnuća suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva (oslobađa se svaki promet koji je predmet navedenih ugovora)
  • vlasnici ili članovi društva kada nekretnine unose u kapital trgovačkog društva, neovisno kamo će se evidentirati ta nekretnina – u temeljni kapital ili u rezerve (prije je bio oslobođen samo unos nekretnine u osnivački ulog ili kao povećanje temeljnog kapitala).

Prijava prometa nekretnina ispostavi Porezne uprave (PU)
Javni bilježnik elektroničkim putem ispostavi PU po ovjeri potpisa na ispravama o prodaji ili drugom načinu otuđenja nekretnine, a najkasnije u roku od 30 dana, obvezan je dostaviti jedan primjerak isprave, kao i svake druge isprave na osnovi koje dolazi do prometa nekretnina (ugovor o ortaštvu, ugovor o osnivanju prava građenja i sl.) uz podatak o OIB-u sudionika postupka. Sudovi i druga javnopravna tijela ispostavi PU obvezno dostavljaju svoje odluke u roku od 15 dana po isteku mjeseca u kojem je odluka postala pravomoćna, prema propisima o obveznom osobnom dostavljanju pismena, uz podatak o OIB-u sudionika postupka kojima se mijenja vlasništvo nekretnina u zemljišnim knjigama, odnosno službenim evidencijama.

Znači, prijava prometa nekretnina je izvršena dostavom isprava o prodaji ili drugom načinu otuđenja nekretnina od javnog bilježnika i odluka suda i drugog javnopravnog tijela ispostavi PU gdje se nekretnina nalazi.

Iznimno, porezni obveznik je obvezan prijaviti promet nekretnina ispostavi PU gdje je nekretnina u roku od 30 dana od dana njezina nastanka, dostavom Prijave prometa nekretnina i isprave o stjecanju:

  • ako ispravu o stjecanju nekretnine nije ovjerio javni bilježnik odnosno nije ju izdao sud ili drugo javnopravno tijelo,
  • ako ispravu o stjecanju nekretnine nije ovjerio javni bilježnik odnosno nije ju izdao sud ili drugo javnopravno tijelo, isporučitelj nekretnine koji na isporuku nekretnine obračunava PDV kao i kod prijenosa porezne obveze, obvezan je u roku od 30 dana od dana isporuke prijaviti isporuku te nekretnine dostavom Prijave prometa nekretnina ispostavi PU prema sjedištu, prebivalištu ili uobičajenom boravištu isporučitelja

Evidencija prometa nekretnina
Podaci iskazani u ispravi o stjecanju nekretnina (na koje se plaća porez na promet nekretnina; na koje se ne plaća porez na promet nekretnina; na koje se plaća PDV; na koje se ne plaća PDV) evidentiraju se u Evidenciju prometa nekretnina u roku od 30 dana od dana zaprimanja. Oblik i sadržaj Prijave prometa nekretnina te način podnošenja iste kao i uspostavu i održavanje Evidencije prometa nekretnina regulirat će se Pravilnikom koji će se donijeti u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu Zakona, a do tada se primjenjuje Pravilnik o obrascu Prijave prometa nekretnina i Evidenciji prometa nekretnina (Nar. nov., br. 157/14).

Naknadno plaćanje poreza na promet nekretnina
Porez na promet nekretnina kojeg je građanin bio oslobođen po čl. 11.a ili 11.b Zakona o porezu na promet nekretnina koji prestaje važiti (ZoPPN), plaća se naknadno ako u roku od 3 godine od dana stjecanja:

  • građanin otuđi ili iznajmi nekretninu u cijelosti ili djelomično,
  • građanin ili njegov bračni drug odjave prebivalište, ne borave ili prijave promjenu adrese stanovanja,
  • PU naknadno utvrdi da nisu ispunjeni uvjeti za porezno oslobođenje (čl. 11.a st. 6. ZoPPN),
  • te ako u roku od 3 godine od dana stjecanja građanin ne izgradi kuću, otuđi ili iznajmi zemljište u cijelosti ili djelomično,
  • ako PU naknadno utvrdi da nisu ispunjeni uvjeti za ostvarivanje prava na porezno oslobođenje (čl. 11.b. st. 3. ZoPPN). Nadležna ispostava PU donosi porezno rješenje (najkasnije u roku od godine dana od isteka roka iz čl. 11.a st. 6. i čl. 11.b st. 3. ZoPPN) kojim utvrđuje da su nastupili razlozi za naknadnu naplatu poreza na promet nekretnina. 

Postupanje u predmetima koji nisu dovršeni do stupanja na snagu Zakona
Obveznici poreza na promet nekretnina koji su do dana stupanja na snagu Zakona (1.1.2017.) sklopili ugovor o kupoprodaji nekretninekojom rješavaju vlastito stambeno pitanje, zahtjev za oslobođenjem od plaćanja poreza na promet nekretnina obvezni su prijaviti ispostavi PU na području koje se nalazi nekretnina u roku od 30 dana od dana stupanja na snagu Zakona. Na sve sklopljene ugovore i druge isprave o stjecanju nekretnina, odnosno na sve odluke koje su postale pravomoćne, do 31.12.2016., primjenjuju se odredbe ‘’starog’’ ZoPPN, neovisno o statusu porezne prijave.

Postupovne odredbe
Porezna obveza utvrđuje se privremenim poreznim rješenjem ako su u ispravi o stjecanju nekretnine navedene sve činjenice bitne za utvrđenje porezne obveze, a poreznim rješenjem kada službena osoba naknadnom provjerom utvrdi da postoji osnova za izmjenu porezne obveze utvrđene privremenim poreznim rješenjem (samo za razliku porezne obveze). Žalba na privremeno porezno rješenje te na porezno rješenje ne odgađa njihovo izvršenje. Porezno tijelo ne donosi rješenje po zaprimljenim ispravama o stjecanju nekretnina na koje se ne plaća porez na promet nekretnina.

Natrag