Oporezivanje građevina i zemljišta

Građevina ili zemljište načelno se oporezuje PDV-om ili porezom na promet nekretnina, a isto je uvjetovano statusom isporučitelja ili primatelja građevine ili zemljišta te statusom građevine (nekorištena ili korištena). Pod pojmom građevina smatra se objekt pričvršćen za zemlju ili učvršćen u zemlji, a građevinskim zemljištem smatra se zemljište za koje je izdan izvršni akt kojim se odobrava građenje (npr. građevinska dozvola, lokacijska dozvola, rješenje za građenje i sl.). Specifičnost u oporezivanju građevina i zemljišta vrijedi od 1.1.2015., a iz razloga što su odredbe čl. 40. st. 1. toč. j) i k) te čl. 40. st. 4. i čl. 75. st. 3. toč. c) Zakona o porezu na dodanu vrijednost (ZPDV) stupile su na snagu 1.1.2015. Navedenim odredbama propisano je:

  • oslobođenje od PDV-a za isporuke građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se nalaze (čl. 40. st. 1. toč. j) i k) ZPDV),
  • pravo izbora oporezivanja PDV-om isporuke građevine koja je oslobođena PDV-a od strane prodavatelja uz uvjet da kupac takve građevine ima pravo u cijelosti (tj. 100%) odbiti PDV (čl. 40. st. 4. ZPDV),
  • plaćanje PDV-a od strane kupca građevine ako se prodavatelj neoporezive građevine odlučio za oporezivanje po čl. 40. st. 4. ZPDV-a (čl. 75. st. 3. toč. c) ZPDV).

Na koje građevine/zemljišta se ne plaća PDV?

PDV se ne plaća na isporuku građevine ili njenog dijela uključujući zemljište na kojem je:

  • ako je ista građevina (ili njen dio) bila nastanjena odnosno korištena,
  • ako je od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja građevine do datuma sljedeće isporuke građevine proteklo više od 2 godine.

Kada se na promet nekretnine tj. na promet građevine i zemljišta ne plaća PDV od strane kupca po stopi od 25% tada kupac treba platiti porez na promet nekretnina po stopi od 5%. Naprijed navedeno ne vrijedi za sve situacije, a to znači da se tada ne mora platiti niti PDV niti porez na promet nekretnina. Primjera radi, ako je isporučitelj građevine upisan u registar obveznika PDV-a te prodaje korištenu građevinu i pripadajuće zemljište nakon 2 godine stjecatelju građevine koji je također upisan u registar obveznika PDV-a, stjecatelj na stečenu građevinu treba platiti porez na promet nekretnina. Međutim, s obzirom da su i isporučitelj i stjecatelj građevine upisani u registar obveznika PDV-a, te da se isporučitelj odlučio za oporezivanje PDV-om neoporezive građevine jer stjecatelj građevine ima pravo na odbitak PDV-a u 100% iznosu, proizlazi da stjecatelj građevine neće platiti porez na promet nekretnina već PDV. Smatra se da je taj iznos PDV-a plaćen ako je u obrascu PDV iskazana obveza temeljem prijenosa obveze plaćanja PDV-a. Pretporez porezni obveznik može odbiti kada je obvezan platiti PDV temeljem prijenosa porezne obveze. Znači, zbog primjene prijenosa porezne obveze, stjecatelj nekretnine neće platiti niti PDV jer istodobno iskazuje obvezu i pravo na pretporez u obrascu PDV. Načelno, ako je građevina korištena dulje od 2 godine, pa se prodaje osobi koja nije obveznik PDV-a, tada isporuka iste ne podliježe PDV-u već porezu na promet nekretnina, pa isporučitelj takve građevine ima obvezu provesti ispravak odbitka pretporeza ako nije protekao propisani rok od 10 godina za ispravak pretporeza za nekretnine.

Ukoliko bi se radilo o isporuci zemljišta (građevinskog, poljoprivrednog) od strane osobe koja nije upisana u registar obveznika PDV-a, tada isporučitelj zemljišta ne obračunava PDV. Na isporuku predmetnog zemljišta kupac će platiti porez na promet nekretnina.  

Na koje građevine/zemljišta se plaća PDV?

Od 1.1.2015. PDV se plaća na:

  • isporuku građevine (ili njenog dijela) koja nikada nije bila nastanjena odnosno korištena uključujući zemljište na kojem se nalazi,
  • isporuku građevine ili njenog dijela uključujući zemljište na kojem se nalazi kod koje od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od 2 godine,
  • isporuku građevinskog zemljišta.

Primjera radi, ako je isporučitelj građevine upisan u registar obveznika PDV-a te prodaje nekorištenu građevinu i pripadajuće zemljište ili pak prodaje korištenu građevinu sa zemljištem unutar 2 godine stjecatelju građevine koji je također upisan u registar obveznika PDV-a, on kao isporučitelj građevine u oba slučaja treba na izdanom računu stjecatelju građevine obračunati PDV. Nadalje, isporuka rekonstruirane građevine ili njenog dijela i zemljišta na kojem se ona nalazi oporeziva je PDV-om ako su troškovi rekonstrukcije nastanjene, odnosno korištene građevine ili njenog dijela i zemljišta na kojem se ona nalazi u prethodne 2 godine prije isporuke veći od 50% prodajne cijene. Također, isporuka nedovršene građevine ili njenog dijela i zemljišta na kojem se ona nalazi kao što je rah-bau oporeziva je PDV-om.

Ukoliko se isporučuje građevinsko zemljište od strane osobe koja je upisana u registar obveznika PDV-a, tada isporučitelj zemljišta obračunava PDV po stopi od 25%. Isporuka poljoprivrednog i šumskog zemljišta oslobođena je plaćanja PDV-a, s tim da stjecatelj zemljišta plaća 5% poreza na promet nekretnina.

Prvo nastanjenje/korištenje

Trenutak stavljanja nekretnine u uporabu smatra se prvim nastanjenjem/korištenjem, a o tome porezni obveznik mora imati odgovarajuću dokumentaciju. Dokaz može biti dokument nadležnog tijela o prebivalištu ili uobičajenom boravištu ili knjigovodstvena evidencija kojom se građevina ili njezin dio stavlja u uporabu ili bilo koji drugi dokument (npr. ugovor o najmu, ugovor o isporuci vode, električne energije, plina i sl.) kojim se dokazuje korištenje nekretnine. Ako se prvo nastanjenje/korištenje ne može dokazati na naprijed navedeni način, tada se datumom prvog nastanjenja/korištenja smatra datum prve isporuke.

Obveza izvješćivanja

Obveza izvješćivanja na obrascu Prijava prometa nekretnina propisana je i za stjecatelja nekretnine ako se ista oporezuje porezom na promet nekretnina te za isporučitelja nekretnine ako se ista oporezuje PDV-om. Obveznik PDV-a koji obavlja isporuke dobara i usluga iz čl. 75. st. 3. ZPDV (tj. tuzemne isporuke s prijenosom porezne obveze) podnosi i obrazac PPO uz obrazac PDV.

Natrag