Od 1.1.2015., stupanjem na snagu odredbi čl. 40. st. 1. toč. j) i k) Zakona o PDV-u te odredbi Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o porezu na promet nekretnina, izmijenjen je način oporezivanja isporuka nekretnina. Analizirajući predmetne odredbe, dolazimo do zaključka da se porezni obveznici pri evidentiranju i oporezivanju nekretnina moraju prilagoditi novim pravilima i „zaboraviti“ ona koja su vrijedila do 31.12.2014.
U cijeloj priči jedna od najzanimljivijih stvari je ta da nova „pravila“ nude poreznim obveznicima mogućnost ostvarenja transakcije kupoprodaje nekretnina bez stvarnog novčanog odljeva za plaćanje poreza (PDV-a i poreza na promet nekretnina).
Naime, porezni obveznici koji u svojem vlasništvu imaju nekretnine koje se koriste više od dvije godine, prilikom prodaje nekretnine ostvaruju pravo na oslobođenje od plaćanja PDV-a. U tom slučaju stjecanje te nekretnine podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina, koji je dužan platiti stjecatelj nekretnine. Podsjećamo, porez na promet nekretnina je nepovratni porez.
Nadalje, prodavatelj takve nekretnine, koji je prilikom prodaje koristio pravo na oslobođenje od plaćanja PDV-a, mora biti svjestan da se radi o oslobođenju od plaćanja PDV-a bez prava na odbitak pretporeza. Stoga, ako je porezni obveznik prodavatelj nekretnine prilikom nabave nekretnine koristio odbitak pretporeza, a od nabave do prodaje je prošlo manje od 10 godina (razdoblje za ispravak pretporeza kod nekretnina je 10 godina), prodavatelj je dužan obaviti ispravak odnosno povrat dijela korištenog pretporeza.
Porezni obveznici mogu izbjeći porezno opterećenje u transakcijama kupoprodaje korištenih nekretnina, ako je stjecatelj nekretnine porezni obveznik koji ostvaruje pravo na odbitak pretporeza u cijelosti.
Sve u svemu, za sudionike predmetnih transakcija dolazi do znatnog, pa čak i neplaniranog, poreznog opterećenja. Kako to izbjeći?
Naime, porezni obveznici prodavatelji predmetnih nekretnina mogu, u dogovoru sa stjecateljima, odabrati opciju oporezivanja takve transakcije. Opcija za oporezivanje znači da će isporuka predmetne nekretnine ipak biti oporeziva PDV-om, te da kupac nekretnine neće biti dužan platiti porez na promet nekretnina.
Ne zaboravimo da je prema odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina propisano da ako isporuka nekretnine podliježe oporezivanju PDV-om, tada stjecanje ne podliježe plaćanju poreza na promet nekretnina.
Naglašavamo da je opcija za oporezivanje isporuka nekretnina koje su korištene duže od dvije godine moguća samo u situacijama u kojima je kupac porezni obveznik u sustavu PDV-a i koji ima pravo odbitka pretporeza u cijelosti (nekretninu nabavlja u poslovne svrhe, ne radi podjelu pretporeza i nije mu zabranjen odbitak pretporeza).
Stoga, postavlja se logično pitanje: Kako nema novčanog odljeva za plaćanje poreza, ako se odabere opcija za oporezivanje PDV-om?
Novčanog odljeva nema, jer se radi o isporuci iz čl. 75. st. 3. toč c) Zakona o PDV-u odnosno radi se o isporuci kod koje dolazi do tuzemnog prijenosa porezne obveze prilikom kojeg je kupac dužan sam obračunati obvezu za PDV, ali i istodobno ostvaruje pravo na odbitak pretporeza.
To znači da porezni obveznik kupac predmetne nekretnine svoju obvezu za PDV u prijavi PDV-a „neutralizira“ pravom na odbitak pretporeza, te u stvari ne dolazi do fizičkog odljeva novca za potrebe plaćanja PDV-a.
U svakom slučaju, odabirom opcije za oporezivanje isporuke nekretnina porezni obveznici „spašavaju“ dio svojih novčanih sredstava.
Natrag