U Nar. nov., br. 152/24 od 24. prosinca 2024. objavljen je Zakon o upravljanju i održavanju zgrada koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025. godine.

Malo je reći da se radi o jako važnom zakonu kojim se uređuje područje upravljanja i održavanja višestambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada, poslovnih zgrada i blokovskih garaža. Njime se također uređuju i odnosi između sudionika u području upravljanja zgradama, određuju se zajednički dijelovi zgrade, minimalan iznos i način plaćanja zajedničke pričuve, održavanje zajedničkih dijelova zgrade, upravljanje zgradom te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade.

Za zgrade koje nisu obuhvaćene odredbama ovoga Zakona primjenjuju se odredbe zakona i podzakonskih propisa kojima se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava tj. odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Iako je Zakon stupio na snagu 1.1.2025., njegova primjena, kao i prava i obveze ovise dosta i od podzakonskih akata koji se na temelju zakona moraju donijeti. Stoga, iz prijelaznih i završnih odredaba izdvajamo sljedeće važne informacije.

Ustrojavanje Registra zajednica suvlasnika i Registra upravitelja zgrada

Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja zgrada ustrojiti će se u roku od 6 mjeseci od dana stupanja Zakona na snagu.

Registar zajednica suvlasnika s određenim i dodijeljenim osobnim identifikacijskim brojevima vodi tijelo državne uprave nadležno za geodetske i katastarske poslove, a Registar upravitelja zgrada vodi Državna geodetska uprava (o ovim registrima i podnošenju zahtjeva za upis u registre vidi čl. 8 . do 17. zakona).

Međuvlasnički ugovori i ugovori o upravljanju i održavanju zgrade

U roku od dvije godine od dana stupanja na snagu ovoga Zakona suvlasnici su obvezni sklopiti nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju zgradom. Dakle, do 1.1.2027. godine.

Međuvlasnički ugovori i ugovori sklopljeni s upraviteljima zgrada u pogledu održavanja i upravljanja zgradom prije stupanja na snagu ovoga Zakona vrijede do sklapanja novih ugovora, a najduže do 1.1.2027. godine.

Suvlasnici zgrade odnosno dijela zgrade koji nisu sklopili ugovor s upraviteljem zgrade do dana stupanja na snagu ovoga Zakona obvezni su poslove upravljanja i održavanja zgrade povjeriti upravitelju zgrade na način propisan ovim Zakonom u roku od 60 dana od 1.1.2025. (vidi čl. 47. i 48. Zakona).

Ako suvlasnici zgrade odnosno dijela zgrade ne postupe sukladno prethodno navedenoj obvezi, postupa se sukladno odredbama ovoga Zakona kojima je uređeno određivanje prinudnog upravitelja (vidi čl. 50. zakona).

Predstavnici suvlasnika i vijeća suvlasnika u prijelaznom razdoblju

Predstavnici suvlasnika i vijeća suvlasnika izabrani do 1.1.2025. nastavljaju s radom kao predstavnici suvlasnika i vijeća suvlasnika izabrani na temelju ovoga Zakona.

Obveze suvlasnika u prijelaznom razdoblju

Vlasnici stanova koji se na dan 1.1.2025. koriste za obavljanje registrirane djelatnosti iz čl. 33. st. 2. ovoga Zakona (koje nisu tihe i mirne prema čl. 4. toč. 15. Zakona) obvezni su prikupiti suglasnosti iz toga stavka u roku od 5 godina tj. do 1.1.2030. godine.

Vlasnici stanova koji se na dan 1.1.2025. koriste za kratkoročan najam obvezni su prikupiti suglasnosti iz čl. 34. ovoga Zakona u roku od pet godina tj. također do 1.1.2030. godine.

Vlasnici posebnih dijelova zgrade koji se na dan stupanja na snagu ovoga Zakona koriste za najam više osoba obvezni su prikupiti suglasnosti iz čl. 35. ovoga Zakona u roku od godine dana tj. do 1.1.2026. godine.

Ove tri odredbe ne utječu na mogućnost zaštite suvlasnika koju imaju prema odredbama zakona kojim se uređuje vlasništvo i druga stvarna prava.

Preinaka tužbe u aktivnim sudskim i drugim postupcima pred nadležnim tijelima

U sudskim i drugim postupcima pred nadležnim tijelima koji su započeti, a nisu dovršeni do 1.1.2025. tužitelj može sve do zaključenja glavne rasprave preinačiti tužbu na način da umjesto suvlasnika zgrade tuži zajednicu suvlasnika nakon upisa u registar zajednice. Protiv rješenja kojim se dopušta preinaka ove tužbe posebna žalba nije dopuštena, već se rješenje prvostupanjskog suda može pobijati samo u žalbi protiv konačne odluke.

U sudskim i drugim postupcima pred nadležnim tijelima koji su započeti, a nisu dovršeni do 1.1.2025., sve do zaključenja glavne rasprave, moguće je preinačiti tužbu na način da umjesto svih suvlasnika zgrade ili upravitelja zgrade u ime suvlasnika zgrade kao tužitelj bude navedena zajednica suvlasnika.

Za ove dvije preinake tužbe nije potreban pristanak tuženika niti je potreban pristanak zajednice suvlasnika ako ona stupa na mjesto tužitelja.

Zajednica suvlasnika koja stupa u parnicu umjesto suvlasnika mora primiti parnicu u onom stanju u kakvu se ona nalazi u trenutku kad u nju stupa.

Prelazak računa pričuve na zajednicu suvlasnika

Nakon osnivanja zajednice suvlasnika prava i obveze koje proizlaze iz zajedničke pričuve kao račun pričuve prelaze s pojedinih suvlasnika na zajednicu suvlasnika.

Upravitelji zgrade

Upravitelji zgrade koji su djelatnost upravljanja zgradama obavljali do stupanja na snagu ovoga Zakona nastavljaju obavljati djelatnost kao upravitelji zgrade i na temelju ovoga Zakona.

Međutim, ti upravitelji zgrade dužni su svoj rad uskladiti s ovim Zakonom u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

Upravitelji zgrade dužni su evidenciju s nužnim podacima o važećim ugovorima o upravljanju zgradama dostaviti jedinici lokalne samouprave u roku od 90 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona.

Upravitelji zgrade dužni su u roku od 180 dana od dana stupanja na snagu ovoga Zakona svim zgradama kojima upravljaju dostaviti novi kućni red i postaviti ga u obliku fiksne zidne ploče za trajno izlaganje u zajedničkom prostoru zgrade kako bi bio vidljiv i čitljiv svakomu tko ulazi u zgradu.

Upravitelji zgrade dužni su u roku od 6 mjeseci od ustrojavanja registara podnijeti zahtjeve za upis u Registar zajednice suvlasnika odnosno u Registar upravitelja zgrada.

Donošenje podzakonskih propisa

Vlada Republike Hrvatske donijet će u roku od 6 mjeseci:

  • odluku o donošenju Programa ugradnje dizala i uređaja za olakšan pristup za slabo pokretne osobe u postojeće zgrade (čl. 21. st. 3. zakona), te
  • odluku o donošenju Programa uređenja pročelja za postojeće zgrade (čl. 22. st. 5. Zakona).

Ministar nadležan za prostorno uređenje i graditeljstvo donijet će u roku od 90 dana pravilnike kojima se uređuje:

  • sadržaj Registra zajednica suvlasnika, način njegova vođenja, obrasce zahtjeva za upis te obrasce zahtjeva za upis promjena (čl. 9. st. 10. Zakona).
  • sadržaj Registra upravitelja zgrada, način njegova vođenja, obrasce zahtjeva za upis te obrasce zahtjeva za upis promjena podataka (čl. 11. st. 7. Zakona), te
  • opća pravila kućnog reda koja se odnose na korištenje zajedničkih prostora u zgradi, dopuštenu razinu buke u korištenju posebnih dijelova zgrade, sprječavanje skupljanja otpada u posebnim dijelovima zgrade, satnicu kućnog mira, kao i odstupanja u iznimnim slučajevima, obveze vlasnika stanova koji iznajmljuju svoje stanove te po potrebi i druga pitanja (čl. 31. st. 5. Zakona).

Postupci u tijeku

Postupci započeti do stupanja na snagu ovoga Zakona prema odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Nar. nov., br. 91/96 – 94/17) i Uredbe o održavanju zgrada (Nar. nov, br. 64/97) dovršit će se prema odredbama tih propisa.

Minimalni iznos zajedničke pričuve

Minimalan iznos i način plaćanja zajedničke pričuve propisan je čl. 29. Zakona. Prema st. 3. toga članka Zakona minimalan iznos zajedničke pričuve po četvornome metru vrijednosne površine stana godišnje iznosi 0,54 % etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine, a koji podatak se objavljuje u »Narodnim novinama.

Posljednji podatak o etalonskoj cijeni donesen na temelju čl 5. st. 4. Zakona o društveno poticajnoj stanogradnji (Nar. nov., br. 109/01 – 58/21) objavljen je u Nar. nov., br. 99/24.

Sukladno navedenome, etalonska cijena građenja za primjenu u Zakonu o društveno poticanoj stanogradnji utvrđuje se u iznosu od 1.195,00 eura po m² korisne površine stana, a etalonska cijena građenja za primjenu u drugim propisima utvrđuje se u iznosu od 796,34 eura po m² korisne površine stana. Prema tom drugom podatku dolazi se do minimalnog iznosa zajedničke pričuve na godišnjoj razini od 4,30 eura po četvornome metru vrijednosne površine stana.

Godišnjim programom održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnjim programom održavanja i upravljanja zgradom ne može se utvrditi mjesečni iznos zajedničke pričuve koji je manji od 1/12 iznosa propisanog čl. 29. st. 3. Zakona.

Ako godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade odnosno višegodišnji program održavanja i upravljanja zgradom nije donesen, suvlasnici su sredstva dužni uplaćivati u peterostrukom iznosu od iznosa zadnje usvojene zajedničke pričuve koja ne može biti manja od propisane čl. 29. st. 3. Zakona.

Natrag