Obveze građana pri iznajmljivanju prostora

U svakodnevnom se životu često događa da građani iznajmljuju svoje nekretnine bilo poslodavcima za obavljanje djelatnosti bilo fizičkim osobama. Pritom valja sklopiti, u pisanom obliku, ugovor o najmu koji je definiran čl. 550. Zakona o obveznim odnosima. Sukladno navedenom članku, ugovor o najmu je ugovor kojim se najmodavac obvezuje predati određenu stvar najmoprimcu na uporabu, a ovaj mu se obvezuje za to plaćati određenu najamninu uz obvezu sklapanja istoga u pisanom obliku.

Dohodak ostvaren od najma prostora smatra se dohotkom fizičke osobe, i to dohotkom od imovine (čl. 27. Zakona o porezu na dohodak) ako građanin ne vodi poslovne knjige, odnosno dohotkom od samostalne djelatnosti ako se dohodak utvrđuje temeljem poslovnih knjiga (u pravilu su to osobe koje su obveznici PDV-a budući je za njih propisana obveza utvrđivanja dohotka na način za samostalne djelatnosti).

Prijava u RPO
Fizičke osobe su obvezne prijaviti Poreznoj upravi početak iznajmljivanja prostora na Obrascu RPO (koji je sastavni dio Pravilnika o porezu na dohodak), kojim se prijavljuju u registar poreznih obveznika, i to u roku od 8 dana od početka iznajmljivanja.

Utvrđivanje i plaćanje poreza
Porezna uprava na temelju iskazanog iznosa najamnine utvrđuje iznos poreza na dohodak i prireza pri čemu se osnovica za obračun poreza umanjuje za 30% priznatih paušalnih izdataka.

Na tako dobivenu osnovicu porez se obračunava primjenom stope od 12% uvećano za propisani prirez porezu. Pri obračunu poreza se ne uzima u obzir osobni odbitak poreznog obveznika. Ako iznos najamnine nije prijavljen u realnom iznosu, Porezna uprava će taj iznos utvrditi prema tržišnim cijenama u mjestu gdje se nekretnina nalazi.

Porez se plaća po rješenju Porezne uprave te se ujedno smatra i konačno obračunatim porezom odnosno nema obveze sastavljanja godišnjeg obračuna poreza po toj osnovi, a plaća se do posljednjeg dana u mjesecu za tekući mjesec. Obvezu plaćanja poreza može preuzeti i najmoprimac što treba definirati ugovorom.

Pri iznajmljivanju prostora osobama koje su u međusobnoj rodbinskoj vezi najamnina se često ne utvrđuje ugovorom odnosno prostor se daje na besplatno korištenje. I u tom slučaju postoji obveza i prijave iznajmljivanja i plaćanja poreza pri čemu će osnovicu (iznos najamnine) utvrditi Porezna uprava prema važećim tržišnim cijenama.

Ulaganje u prostor najmodavca
Što kada najmoprimac, uz redovno plaćanje najamnine, ulaže u prostor najmodavca, npr. ugrađuje protuprovalna vrata, PVC stolariju i dr.? Smatramo da je u tom slučaju također potrebno na iznos izvršenog ulaganja obračunati porez na dohodak (na imovinu), ali tek nakon isteka razdoblja najma, i to na preostalu vrijednost ulaganja. Naime, a sukladno čl. 8. Pravilnika o porezu na dohodak, primicima se smatraju sva dobra (novac, stvari, usluge i prava) koja imaju novčanu vrijednost i koja porezni obveznik ostvari, pored ostalog, i od imovine pri čemu se smatra da su dobra, a time i primici, naplaćeni kad porezni obveznik može njima raspolagati.

Ugovorom o najmu se može ugovoriti plaćanje najamnine ulaganjem u prostor najmodavca u kojem bi se slučaju iznos ulaganja trebao rasporediti na razdoblje najma, a što je ujedno i osnovica za obračun i plaćanje najamnine.

Natrag