Piše: Vedran Jelinović
Utjecaj stečaja na zakupni odnos
Osnovno je pravilo da zakup nekretnina ili prostorija ne prestaje otvaranjem stečajnog postupka. Međutim, Stečajni zakon propisuje određena pravila i mogućnosti ugovornim stranama za prestanak tog ugovora.
Koje su mogućnosti stečajnog dužnika?
Stečajni upravitelj u ime stečajnog dužnika ima ovlast otkazati ugovor o zakupu, neovisno o tome nalazi li se stečajni dužnik u zakupu kao zakupoprimac ili je dao prostor u zakup kao zakupodavac. Tu ovlast stečajni upravitelj ima bez obzira na dogovoreno trajanje zakupnog odnosa, ali upravitelj se dužan pridržavati zakonskog otkaznog roka. Naglasak je na pridržavanju zakonskog, a ne ugovorenog otkaznog roka. Taj rok za ugovor o zakupu prema Zakonu o obveznim odnosima iznosi 8 dana, odnosno 30 dana prema Zakonu o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora i teče od dana dostave odluke o otkazu. Ako je ugovor otkazao stečajni dužnik kao zakupoprimac, druga ugovorna strana kao zakupodavac može tražiti naknadu štete nastale prijevremenim prestankom ugovora.
Koje su mogućnosti druge ugovorne strane?
Stečajni zakon nema posebne odredbe o situaciji kad se druga ugovorna strana nalazi u zakupu kakvog prostora, a nad zakupodavcem je otvoren stečajni postupak. Slijedom navedenog, druga ugovorna strana se u tom slučaju dužna pridržavati ugovornih i zakonskih odredaba u pogledu načina prestanka ugovora tj. pridržavati se prava i obveza kao i prije otvaranja stečaja. No, svakako je korisno da takav zakupoprimac bude svjestan mogućnosti da mu ugovor može biti otkazan, bilo od strane stečajnog upravitelja ili od kasnijeg stjecatelja, te da stoga stupi u kontakt sa stečajnim upraviteljem i/ili potencijalnim kupcima ne bi li utvrdio njihove namjere u pogledu prostora u čijem se zakupu nalazi.
Međutim, ako je druga ugovorna strana zakupodavac, tada ne može otkazati ugovor nakon podnošenja prijedloga za pokretanje stečajnog postupka zbog zakašnjenja s plaćanjem zakupnine do kojeg je došlo prije otvaranja stečajnog postupka niti zbog pogoršanja imovnog stanja dužnika, o kojim okolnostima je također poželjno voditi računa.
Za ugovore o zakupu koji nisu pravovremeno upisani u zemljišnim knjigama, ovršni režim je stroži od stečajnog jer dovodi do prestanka zakupnog odnosa po sili zakona pravomoćnošću rješenja o dosudi nekretnine kupcu.
Što nakon otuđenja nekretnine?
Treći kojemu je stečajni upravitelj otuđio nekretninu ili prostorije koje je dužnik dao u zakup i koji stoga stupa u zakupni odnos, može otkazati taj odnos u zakonskom otkaznom roku. Dakle, u roku od 8 odnosno 30 dana.
Utjecaj ovrhe na zakupni odnos
Kod ovrhe je nešto drugačija situacija, a utjecaj na zakupni odnos u mnogočemu ovisi o tome je li ugovor o zakupu upisan u zemljišne knjige, i ako je, je li upisan prije ili nakon upisa založnog prava. Naime, prema Ovršnom zakonu ugovori o zakupu nekretnine koji su sklopljeni i upisani u zemljišnu knjigu prije stjecanja založnoga prava ili prava na namirenje radi čijega se ostvarenja ovrha traži, ne prestaju prodajom nekretnine, već kupac stupa na mjesto zakupodavca od trenutka stjecanja vlasništva nekretnine. No, ugovor zakupu koji nije upisan u zemljišnu knjigu prije stjecanja založnoga prava ili prava namirenja radi čijega se ostvarenja ovrha traži, prestaje pravomoćnošću rješenja o dosudi nekretnine kupcu.