Ulaganje u zakupljeni prostor

Piše: Irena Slovinac

Kupnja ili gradnja vlastitog poslovnog prostora zahtijeva velika financijska sredstva, te se poduzetnici često odlučuju na zakup poslovnog prostora. Pri pronalaženju adekvatnog prostora po veličini, cijeni i lokaciji, važnu ulogu ima i funkcionalna prilagođenost prostora djelatnosti zakupnika te unutrašnja uređenost. Poslovni prostori najčešće su standardizirani, te u zakupljeni prostor nerijetko treba uložiti dodatna sredstva kako bi se isti doveo u stanje za namjeravanu uporabu prema potrebama obavljanja djelatnosti zakupnika, kao i njegovim željama glede uređenosti unutarnjeg i vanjskog interijera. Stoga se u ugovoru o zakupu, koji se mora sklopiti u pisanom obliku, uz ostala prava i obveze zakupodavca i zakupnika, treba ugovori i potreba dodatnog ulaganja u poslovni prostor. U praksi često obvezu ulaganja u poslovni prostor ugovorom preuzima zakupnik, a isto se:

• uračunava u cijenu zakupa ili
• priznaje kao imovina zakupnika.

Ako se troškovi uređenja zakupljenog prostora od strane zakupnika smatraju plaćenom najamninom, zakupodavac mora ispostavljati račune za zakupninu za cijelo vrijeme trajanja zakupa, a zakupnik izvršeno ulaganje zaračunati (fakturirati) zakupodavcu. Računi za zakupninu i računi za uređenje prostora međusobno se prebijaju. Po zatvaranju međusobnih potraživanja i obveza zakupnika i zakupodavca, zakupnik će početi s plaćanjem zakupnine.

Tekući trošak ili investicija?

Manji radovi, primjerice: soboslikarski radovi, parketarski i keramičarski radovi, uređenje i zamjena sanitarnih čvorova, zamjena rasvjetnih tijela i dr., imaju obilježje tekućeg održavanja i priznaju se kao trošak razdoblja. U slučaju kada zakupnik u prostoru obavi veće investicijske radove, kao na primjer: izgradnja i/ili rušenje pregradnih zidova, proširenje poslovnog prostora, izgradnja prilazne ceste, izgradnja dodatnih parking mjesta, uvođenje telefonskog priključka i sl., obavljeni radovi priznaju se u poslovnim knjigama zakupnika kao dugotrajna nematerijalna imovina. 
Ulaganje u poslovni prostor u zakupu priznato u poslovnim knjigama zakupnika kao dugotrajna nematerijalna imovina amortizira se u razdoblju trajanja zakupa.

Ulaganje je prihod odnosno dohodak zakupodavca.

U slučaju prijevremenog raskida ugovora o zakupu, prema kojem zakupnik ima obvezu ulaganja u poslovni prostor a nema pravo učinjeno ulaganje zaračunati zakupodavcu, niti je obavezan poslovni prostor vratiti u prvotno stanje, smatra se da zakupnik daje ulaganje zakupodavcu bez ikakve naknade. Ako ulaganje na tuđoj imovini nije amortizirano u cijelosti, dio neamortiziranog ulaganja ne smatra se porezno priznatim rashodom zakupnika. Naime, obavljenim ulaganjem zakupnik je povećao vrijednost poslovnog prostora, što znači da raskidom ugovora zakupodavac dolazi u posjed uređenog poslovnog prostora kojem se zbog ulaganja povećala vrijednost, te po toj osnovi treba priznati prihod odnosno dohodak ako je fizička osoba. Navedeno se može izbjeći ugovaranjem prava zakupnika da učinjeno ulaganje zaračuna zakupodavcu.