Poduzetnici koji djelatnost obavljaju u zakupljenom poslovnom prostoru, nerijetko, u svrhu održavanja prostora ili prilagođavanja prostora svojim potrebama i željama a vezano uz djelatnost koju obavljaju, prije ili za vrijeme poslovanja, u prostoru izvode značajne radove poput rušenja i gradnje pregradnih zidova, ugradnje podova, stolarije, instalacija i druge neodvojive imovine.
Prije početka ulaganja, odnosno već kod samog sklapanja ugovora o zakupu, treba ugovoriti i:
- pravo zakupnika da izvrši određene radove u svrhu uređenja prostora,
- tko snosi te troškove (zakupnik ili zakupodavac), te
- treba li po izlasku iz zakupa prostor vratiti u prvotno stanje.
Kako se radi o značajnim troškovima održavanja ili čak poboljšanja prostora općenito, ove troškove trebao bi snositi zakupodavac, no može se ugovoriti i drugačije.
Ulaganje na teret zakupnika
Ako izdatke za uređenje prostora snosi zakupnik, radi se o ulaganju za njegove potrebe i isto se u poslovnim knjigama zakupnika iskazuje kao dugotrajna nematerijalna imovina, te amortizira u razdoblju trajanja zakupa. Zakupnik - obveznik PDV-a, ako mu predmetne radove zaračunavaju drugi porezni obveznici, po ulaznim računima za materijal i obavljene radove ostvaruje pravo na odbitak pretporeza.
Prijevremeni raskid ugovora
Zakupnik koji je ulaganje evidentirao u svojim poslovnim knjigama kao imovinu, u slučaju prijevremenog raskida ugovora o zakupu, može, osim dodatnih troškova prema zakupodavcu, imati i dodatne porezne obveze. Naime, kada zakupnik obavlja ulaganje u tuđu imovinu na svoj teret, smatra se da ulaganje obavlja za svoje potrebe, te da će od tog ulaganja ostvariti ekonomske koristi, tj. veće prihode. Rashodi (amortizacija) ulaganja, kao i drugi troškovi nastali korištenjem imovine u zakupu, prema važećim poreznim propisima priznaju se zakupniku kao rashod u razdoblju korištenja zakupljene imovine i pod uvjetom da ih se može povezati s određenim stavkama prihodima.
Porezna obveza
Prijevremenim raskidom ugovora o zakupu, zakupnik prestaje upotrebljavati imovinu, tj. ulaganje i ostvarivati prihod od iste, te ostatak (neamortizirani dio) vrijednosti ulaganja ne može priznati kao porezni rashod. Za iznos neotpisane vrijednost ulaganja uvećava se porezna osnovica poreza na dobit.
Osim toga, budući da ovakvi radovi rezultiraju poboljšanjem prostora općenito, a i povećanjem njegove tržišne vrijednosti, raskidom ugovora zakupodavac dolazi u posjed ulaganja, odnosno povećane vrijednosti prostora. Isto se, u smislu propisa o PDV-u, smatra oporezivom isporukom, te će zakupnik (ako je pri ulaganju koristio pravo na odbitak pretporeza) na vrijednost ulaganja tijekom zakupa po raskidu ugovora o zakupu morati obračunati i platiti PDV.
Kako bi izbjegli dodatne porezne obveze u slučaju raskida ugovora, poduzetnicima savjetujemo da sa zakupodavcem ugovore da navedene troškove uređenja i adaptacije prostora snosi zakupodavac (iako će prostor boljeg standarda vjerojatno povećati cijenu zakupa).
Navedeno se ne odnosi na troškove sitnih popravaka izazvanih redovitim korištenjem zakupljenog prostora, kao i ulaganja u opremu i drugu pokretnu imovinu koju zakupnik po prestanku zakupa može demontirati i ponijeti sa sobom.
Natrag