FOTO: ALL-FREE-DOWNLOAD
Nekretnina (građevina i/ili zemljište) može se oporezivati PDV-om ili porezom na promet nekretnina. Oporezivanje ovisi o statusu isporučitelja ili primatelja nekretnine te statusu građevine (nekorištena ili korištena) ili zemljišta (poljoprivredno ili građevinsko).
Zakonom o porezu na dodanu vrijednost (ZPDV) propisano je: • oslobođenje od PDV-a za isporuke građevina ili njihovih dijelova i zemljišta na kojem se nalaze (čl. 40. st. 1. toč. j) i k) ZPDV-a) • pravo izbora oporezivanja PDV-om isporuke građevine koja je oslobođena PDV-a od strane prodavatelja uz uvjet da kupac takve građevine ima pravo u cijelosti (tj. 100%) odbiti PDV (čl. 40. st. 4. ZPDV-a) • plaćanje PDV-a od strane kupca građevine ako se prodavatelj neoporezive građevine odlučio za oporezivanje po čl. 40. st. 4. ZPDV-a (čl. 75. st. 3. toč. c) ZPDV-a).
Oslobođenja od PDV-a
Ne plaća se PDV na isporuku građevine ili njenog dijela uključujući pripadajuće zemljište: ako je ista građevina (ili njen dio) bila nastanjena odnosno korištena i ako je od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja građevine do datuma sljedeće isporuke građevine proteklo više od 2 godine.
Trenutak stavljanja nekretnine u uporabu smatra se prvim nastanjenjem/korištenjem, a o tome porezni obveznik mora imati odgovarajući dokaz. To može biti dokument nadležnog tijela o prebivalištu ili uobičajenom boravištu ili knjigovodstvena evidencija kojom se građevina ili njezin dio stavlja u uporabu ili bilo koji drugi dokument kojim se dokazuje korištenje nekretnine (npr. ugovor o najmu, ugovor o isporuci vode, električne energije, plina i sl.). Ako se prvo nastanjenje/korištenje ne može dokazati, tada se datumom prvog nastanjenja/korištenja smatra datum prve isporuke.
Ako se na promet nekretnine ne plaća PDV, tada se plaća porez na promet nekretnina po stopi od 3%. Međutim, u slučaju izbora prava oporezivanja PDV-om od strane prodavatelja nekretnine, tada se ne plaća porez na promet nekretnina.
Primjera radi, ako je isporučitelj građevine (prodavatelj) upisan u registar obveznika PDV-a te prodaje korištenu građevinu i pripadajuće zemljište nakon 2 godine stjecatelju građevine (kupcu) koji je također upisan u registar obveznika PDV-a, stjecatelj na stečenu građevinu treba platiti porez na promet nekretnina. S obzirom da su i isporučitelj građevine (prodavatelj) i stjecatelj građevine (kupac) upisani u registar obveznika PDV-a, te da se isporučitelj odlučio za oporezivanje PDV-om neoporezive građevine jer stjecatelj građevine (kupac) ima pravo na odbitak PDV-a u 100% iznosu po osnovi isporuke na koju se pravo izbora za oporezivanje želi primijeniti, proizlazi da stjecatelj građevine neće platiti porez na promet nekretnina već PDV. Smatra se da je taj iznos PDV-a plaćen ako je u obrascu PDV iskazana obveza temeljem prijenosa obveze plaćanja PDV-a. Pretporez porezni obveznik može odbiti kada je obvezan platiti PDV temeljem prijenosa porezne obveze. Zbog primjene prijenosa porezne obveze, stjecatelj nekretnine neće platiti niti PDV jer istodobno iskazuje obvezu i pravo na pretporez u obrascu PDV.
Ako je građevina korištena dulje od 2 godine, pa se prodaje osobi koja nije obveznik PDV-a, tada isporuka iste ne podliježe PDV-u već porezu na promet nekretnina, pa isporučitelj takve građevine ima obvezu provesti ispravak odbitka pretporeza ako nije protekao propisani rok od 10 godina za ispravak pretporeza za nekretnine.
Ukoliko bi se radilo o isporuci zemljišta (građevinskog, poljoprivrednog) od strane osobe koja nije upisana u registar obveznika PDV-a, tada isporučitelj zemljišta ne obračunava PDV. Na isporuku predmetnog zemljišta kupac će platiti porez na promet nekretnina.
Građevine i zemljišta na koje se plaća PDV
PDV se plaća na: • isporuku građevine (ili njenog dijela) koja nikada nije bila nastanjena odnosno korištena uključujući zemljište na kojem se nalazi / isporuku građevine ili njenog dijela uključujući zemljište na kojem se nalazi kod koje od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije proteklo više od 2 godine • isporuku građevinskog zemljišta.
Primjera radi, ako je isporučitelj građevine upisan u registar obveznika PDV-a te prodaje nekorištenu građevinu i pripadajuće zemljište ili pak prodaje korištenu građevinu sa zemljištem unutar 2 godine stjecatelju građevine koji je također upisan u registar obveznika PDV-a, kao isporučitelj građevine u oba slučaja treba na izdanom računu stjecatelju građevine obračunati PDV.
PDV-om je oporeziva i isporuka rekonstruirane građevine ili njenog dijela i zemljišta na kojem se ona nalazi ako su troškovi rekonstrukcije nastanjene, odnosno korištene građevine ili njenog dijela i zemljišta na kojem se ona nalazi u prethodne 2 godine prije isporuke veći od 50% prodajne cijene, kao i isporuka nedovršene građevine ili njenog dijela i zemljišta na kojem se ona nalazi kao što je roh-bau.
Ukoliko se isporučuje građevinsko zemljište od strane osobe koja je upisana u registar obveznika PDV-a, tada isporučitelj zemljišta obračunava PDV po stopi od 25%. Isporuka poljoprivrednog i šumskog zemljišta oslobođena je plaćanja PDV-a, s tim da stjecatelj zemljišta plaća 3% poreza na promet nekretnina.
----------
Osigurajte jednostavnu, brzu i praktičnu primjenu računovodstvenih, poreznih i ostalih propisa u praksi kroz neograničeno telefonsko savjetovanje, popuste na TEB-ovim seminarima i webinarima, stručne, aktualne i praktične članke, jedno pisano mišljenje i ostale pogodnosti. Detaljne informacije o svim pogodnostima koje ostvarujete odabirom TEB-ovog sustava usluga i pretplatom na časopis „Financije, pravo i porezi“ pogledajte na:
