FOTO: FREEPIK
Nakretnine se mogu stjecati i na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju. Međutim, pri tome je potrebno voditi računa i o mogućim poreznim implikacijama u slučaju otuđenja tako stečenih nekretnina.
Ugovorom o doživotnom uzdržavanju (uz prijenos imovine nakon smrti) obvezuje se jedna strana (davatelj uzdržavanja) da će drugu stranu ili trećega (primatelja uzdržavanja) uzdržavati do njegove smrti, a druga strana izjavljuje da mu daje svu ili dio svoje imovine, s time da je stjecanje stvari i prava odgođeno do trenutka smrti primatelja uzdržavanja (čl. 579. st.1. Zakona o obveznim odnosima (Nar. nov., br. 35/05 – 155/23).
Prema čl. 58. st. 2. Zakona o porezu na dohodak (Nar. nov., br. 144/12 - 37/21; u nastavku: ZdoH ) ako je nekretnina stečena i otuđena u roku od dvije godine od dana njezine nabave odnosno od dana kada je nekretnina osposobljena za uporabu, ukoliko je nekretnina izgrađena, rekonstruirana ili je promijenila oblik i namjenu, otuđitelju se utvrđuje dohodak od imovine i imovinskih prava.
Izuzeća od oporezivanja:
- ako je od dana nabave do dana otuđenja nekretnine proteklo više od dvije godine,
- ako je nekretnina služila za stanovanje poreznom obvezniku ili uzdržavanim članovima njegove uže obitelji iz članka 14. stavaka 4. i 5. ZDoH,
- ako se nekretnine izvlašćuju na temelju posebnog zakona,
- ako je otuđenje izvršeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji iz članka 14. stavaka 4. i 5. ovoga Zakona, te između razvedenih bračnih drugova ako je otuđenje u neposrednoj svezi s razvodom braka, osim u slučaju kada porezni obveznik tako stečene nekretnine otuđi u izmijenjenom obliku od stečenog ovisno o njihovim obilježjima i namjenama,
- ako je otuđenje u neposrednoj vezi s nasljeđivanjem nekretnina i imovinskih prava, osim u slučaju kada porezni obveznik tako stečene nekretnine otuđi u izmijenjenom obliku od stečenog ovisno o njihovim obilježjima i namjenama.
Dohodak od imovine po osnovi otuđenja nekretnina čini razlika između ukupnog iznosa primitka utvrđenog prema tržišnoj vrijednosti nekretnina koje se otuđuju u razdoblju od dvije godina i njihove nabavne vrijednosti.
Nabavna vrijednost nekretnine uvećava se za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda, u razdoblju od stjecanja do otuđenja nekeretnine.
Stopu promjene proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda i pregled proizvođačkih cijena industrije na domaćem tržištu objavljuje Državni zavod za statistiku u Narodnim novinama svaki mjesec u odnosu na prethodni mjesec.
Nabavna vrijednost nekretnine ne uvećava se ukoliko u razdoblju od stjecanja do otuđenja nekretnine:
- nije bilo rasta proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda, ili
- je zabilježen pad vrijednosti proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda.
Pri utvrđivanju dohotka od otuđenja nekretnina porezno se priznaju:
- troškovi ulaganja (izgradnja, nadogradnja, adaptacija, rekonstrukcija i sl.), i
- troškovi otuđenja (odvjetničke, javnobilježničke, procjeniteljske usluge i sl)
a za koje porezni obveznik posjeduje vjerodostojne isprave.
Gubici od otuđenja nekretnina i imovinskih prava mogu se odbiti samo od dohotka od otuđenja nekretnina i imovinskih prava koji je ostvaren u istoj kalendarskoj godini (čl. 58. st. 9. ZDoH).
Gubici od otuđenja nekretnina i imovinskih prava iskazuju se najviše do visine porezne osnovice.
Porezni obveznici koji ostvare gubitke od otuđenja nekretnina i imovinskih prava mogu, radi priznavanja istih, Poreznoj upravi podnijeti godišnje izvješće u kojem se iskazuje ukupno ostvaren iznos dohotka te ukupno ostvaren iznos gubitaka na zadnji dan godine za koju se izvješće podnosi, i to u roku od 15 dana od dana isteka godine za koju se izvješće podnosi.
Porez na dohodak od otuđenja nekretnina plaća se po stopi 24% na utvrđenu poreznu osnovicu, prema rješenju Porezne uprave jednokratno na pojedinačno ostvareni primitak, i to u roku od 15 dana od dana primitka rješenja Porezne uprave o utvrđenom porezu na dohodak.
Ako pri utvrđivanju dohotka primitak od otuđenja nekretnina i imovinskih prava nije prijavljen ili nije prijavljen u tržišnom iznosu, dohodak će utvrditi Porezna uprava prema tržišnim cijenama u mjestu u kojemu se nekretnina nalazi (čl. 60. st. 1. ZDoH).
Otuđenje nekretnina stečenih ugovorom o doživotnom uzdržavanju
Fizička osoba A.B. sklopio je dana 1.10.2023. Ugovor o doživotnom uzdržavanju s osobom B.C., uz prijenos nekretnine nakon smrti.
Danom smrti primatelja uzdržavanja, 1.5.2025., vlasništvo nekretnine prešlo je na uzdržavatelja, fizičku osobu A.B.
Fizička osoba A.B. nije obveznik poreza na dohodak od otuđenja nekretnina, neovisno što je stekla nekretninu u roku kraćem od 2 godine od dana sklapanja Ugovora o doživotnom uzdržavanju, obzirom da je vlasništvo nad nekretninom stekla 1.5.2025. te se taj datum smatra danom nabave nekretnine.
Međutim, fizička osoba A.B. prodaje stečenu nekretninu dana 10.8.2025.
Ukoliko nije primijenjeno izuzeće od oporezivanja dohotka od otuđenja nekretnina (stalno stanovanje poreznog obveznika ili njegovih uzdržavanih članova), pri otuđenju nekretnine od vlasnika (osobe A.B) u roku od 2 godine od dana stjecanja (od 1.5.2025.), ostvareni kapitalni dobitak podliježe oporezivanju po stopi od 24%.
Ako pri utvrđivanju dohotka primitak od otuđenja nekretnina nije prijavljen ili nije prijavljen u tržišnoj svoti, dohodak će utvrditi Porezna uprava prema tržišnim cijenama u mjestu nekretnine.
Za sva dodatna pitanja slobodno nam se obratite putem TEB-ovog telefonskog savjetničkog servisa.
----------
Osigurajte jednostavnu, brzu i praktičnu primjenu računovodstvenih, poreznih i ostalih propisa u praksi kroz neograničeno telefonsko savjetovanje, popuste na TEB-ovim seminarima i webinarima, stručne, aktualne i praktične članke, jedno pisano mišljenje i ostale pogodnosti. Detaljne informacije o svim pogodnostima koje ostvarujete odabirom TEB-ovog sustava usluga i pretplatom na časopis „Financije, pravo i porezi“ pogledajte na:
Natrag